Bij verkoop van een woning

• Woning/appartement te koop gesteld in 2021 en verkopen in 2022
  • Wie zijn woning te koop heeft gesteld in 2021 met gegevens uit een EPC ouder dan 2019, zal de advertentie op 1-1-2022 moeten wijzigen met de gegevens uit het nieuwe EPC.
    Laat dus tijdig het nieuwe EPC opmaken.
  • Als de onderhandse verkoopovereenkomst (het compromis) nog in 2021 ondertekend werd, zal er tegen het moment van de ondertekening van de notariële akte in 2022 een nieuw EPC moeten opgemaakt worden.
• Woning/appartement te koop stellen en verkopen in 2022
  • Wie zijn woning te koop stelt in 2022, moet vanaf het te koop stellen beschikken over een EPC dat is opgemaakt vanaf 2019.
• Woning/appartement verkopen in 2022 en er is een geldig EPC (nieuw)Bouw
  • Als er op het moment van de ondertekening van de notariële akte een geldig EPC (nieuw)Bouw aanwezig is, moet er geen nieuw ‘EPC bestaande bouw’ opgesteld worden.

Bij verhuur van een woning

• Woning/appartement te huur stellen in 2022
  • Bij verhuur mogen EPC’s, die werden opgemaakt voor 2019 en nog geldig zijn op het moment van de ondertekening van de huurovereenkomst, nog gebruikt worden.

Regelmatig wordt een bouwvallige woning na verkoop gesloopt om plaats te maken voor een nieuw gebouw. In veel gevallen staat dat zo genoteerd in de notariële akte. Ook voor zo’n woning is een EPC verplicht. Een intentie om te slopen is immers niet voldoende om vrijgesteld te worden van de EPC-plicht.

Ook als de woning na de verkoop verbouwd zal worden, is een EPC verplicht.

Ja, sinds juli 2017 is een EPC ook bij verkoop en verhuur verplicht bij woningen, appartementen,… zonder verwarming.

De verplichting om een EPC te laten opmaken voor huurwoningen geldt sinds 1 januari 2009.
Wat als de huurovereenkomst vóór 2009 werd afgesloten?

• De eigenaar moet pas een EPC laten opmaken als de woning opnieuw te huur komt te staan.
• Blijft de huurder dezelfde? Dan hoeft de eigenaar niets te doen.
• Zegt de huidige huurder het contract op en komt te woning te huur te staan? Dan moet de eigenaar contact opnemen met een energiedeskundige om een EPC te laten opmaken.
• Sinds 1 oktober 2022 bevriest de Vlaamse Regering de huurprijzen van de meest energieverslindende woningen. Om aan te tonen dat de huurprijs volledig of beperkt geïndexeerd mag worden, moet de verhuurder een geldig EPC kunnen voorleggen.

Het Vlaamse Woninghuurdecreet hanteert het algemene principe dat:

• de kosten die voortvloeien uit het gebruik van de woning voor de huurder zijn
• en de kosten die voortvloeien uit het bezit van (of zakelijk recht op) de woning voor de verhuurder zijn.

De verplichting voor het EPC vloeit voort uit het bezit van (of zakelijk recht op) de woning: het is de eigenaar die verplicht is een EPC aan te vragen en de kosten zijn bijgevolg te zijnen laste.

Als het EPC vervalt zonder dat een nieuwe huurovereenkomst met een nieuwe huurder wordt opgesteld (dezelfde huurder bewoont nog steeds de eenheid of het gebouw), moet er geen nieuw EPC opgemaakt worden.

Sinds 1 oktober 2022 bevriest de Vlaamse Regering de huurprijzen van de meest energieverslindende woningen. Om aan te tonen dat de huurprijs volledig of beperkt geïndexeerd mag worden, moet de verhuurder een geldig EPC kunnen voorleggen. Een EPC dat nog geldig was op het moment van de ondertekening van het huurcontract, maar intussen is verlopen, komt niet meer in aanmerking.

Elke studentenkamer die:

• een eigen kitchenette/keuken
• én een eigen douche/bad
• én een eigen toilet heeft

• én een eigen afsluitbare toegang heeft vanaf de openbare weg, een erf of een gedeelde circulatieruimte

moet een energieprestatiecertificaat (EPC) hebben bij verhuur of verkoop. Zo'n studentenkamer wordt immers gezien als een aparte en autonome residentiële gebouweenheid.

Voor studentenkamers die geen autonome gebouweenheden zijn, moet een EPC opgemaakt worden voor het gebouw (EPC collectief woongebouw).

Als bij de controle (steekproef) door het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) blijkt dat het EPC niet correct is opgemaakt, kan het VEKA aan de energiedeskundige een boete opleggen tussen 250 en 5000 euro. Voor EPC’s opgemaakt vanaf 8 januari 2023 wordt de minimumboete opgetrokken tot 500 euro. Als misbruiken worden vastgesteld of als blijk wordt gegeven van kennelijke onbekwaamheid, kan de erkenning van de energiedeskundige ingetrokken worden. Het VEKA kan de energieprestatiecertificaten in kwestie ook intrekken.

Kan of wil de eigenaar (verkoper of verhuurder) van een woning of kleine niet-residentiële eenheid geen EPC voorleggen? Dan meldt u dit aan het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap.

• Gaat het over een nieuw huurcontract? Het EPC is sinds 2009 verplicht bij nieuwe huurcontracten. Dus als u al een huurcontract had en u bleef wonen in dezelfde woning, is dit niet nodig.
• Als het gaat om een verkoop van een woning na 1 september 2008 of om de verkoop van een kleine niet-residentiële eenheid, dan moet de eigenaar een EPC kunnen voorleggen.

U moet de afwezigheid van een EPC melden via het ‘Klachtenformulier over het EPC bij verkoop of verhuur van woongebouwen’:

• klachtenformulier als docx-bestand(Word bestand)
• klachtenformulier als pdf-bestand(PDF bestand opent in nieuw venster).

Bezorg het formulier aan het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap via brief of e-mail. De contactgegevens staan op het formulier.

Bij het versturen via mail krijgt u een ontvangstbevestiging van uw bericht met een referentienummer (VEKA-XXXXXX).

Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap zal bij een correcte melding:

• controleren in de Energieprestatiedatabank of er effectief een EPC opgemaakt is voor de woning en
• eventueel contact opnemen met de eigenaar.

Als de woning of kleine niet-residentiële eenheid nog steeds te koop of te huur staat en er is nog geen EPC aanwezig, dan kan de eigenaar (verkoper of verhuurder) een boete krijgen van 500 tot 5.000 euro.

Moment waarop het EPC bij verkoop en andere overdracht(open definitie) ten laatste moet beschikbaar zijn:

• Als er publiciteit wordt gemaakt: ten laatste bij de eerste bekendmaking van die publiciteit.
• Als er geen publiciteit wordt gemaakt: ten laatste voorafgaand aan het sluiten van de onderhandse akte, of, indien er geen onderhandse akte is, voor het verlijden van de authentieke akte.

• Bent u het EPC kwijt?
  
  • Check via de Woningpas.
    Als er een EPC aanwezig is voor de woning, dan is dat EPC terug te vinden in de Woningpas. Voor oudere appartementen is de Woningpas nog niet beschikbaar.

    Het EPC in de Woningpas is niet ondertekend door de energiedeskundige en dus ook niet rechtsgeldig.
    Vraag daarom bij de Energiedeskundige die het EPC heeft opgemaakt een ondertekend duplicaat. U kunt de contactgegevens van de Energiedeskundige opzoeken via de Energiekaart.
    

  • Of vraag een duplicaat aan de Energiedeskundige die het EPC heeft opgemaakt.
    U kunt de contactgegevens van de Energiedeskundige opzoeken via de Energiekaart. Vraag de Energiedeskundige om een ondertekend exemplaar.
    
• Is het EPC dat u zoekt niet beschikbaar via de Woningpas?
  Weet u niet of er wel of geen EPC opgemaakt is?
  Of weet u niet welke energiedeskundige het EPC heeft opgemaakt?
  
  • Neem contact met het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) via het VEKA-Contactformulier.
  • Voeg als bijlage een schriftelijk bewijs toe dat u de eigenaar bent van het gebouw of de gebouweenheid, bijv. uittreksel of kopie van de notariële akte of een attest onroerende voorheffing met verwijzing naam en adres. Omwille van de privacy mag het VEKA enkel een kopie van het EPC aan de eigenaar bezorgen. Daarom moet dat bewijs van eigendom worden meegestuurd. Enkel de eigenaar of diens gevolmachtigde mag een duplicaat aanvragen.

  • Het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap zal u een kopie van het EPC bezorgen (zonder handtekening van de Energiedeskundige). Een niet-ondertekend duplicaat is niet geldig.

  • Vraag daarom bij de Energiedeskundige die het EPC heeft opgemaakt een ondertekend duplicaat. U kunt de contactgegevens van de Energiedeskundige opzoeken via de Energiekaart.

Vanaf 23 november 2022 heeft u een asbestattest nodig bij de verkoop van een pand dat is gebouwd voor 2001. De inhoud van het attest moet bekend gemaakt worden aan de koper van het pand bij het ondertekenen van het compromis. In de praktijk zullen kopers op voorhand al een kopie van het asbestattest opvragen, bijvoorbeeld bij een kijkdag.

Voor de gemeenschappelijke delen van panden die onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom vallen, gaat de verplichting pas in op 1 mei 2025.

Vanaf 2032 moet elke eigenaar van een pand dat gebouwd is voor 2001 beschikken over een asbestattest.

Als verhuurder van een pand dat gebouwd is voor 2001 moet u pas in 2032 beschikken over een asbestattest. Beschikt u al sneller over een asbestattest? Dan moet u van zodra u beschikt over een asbestattest, een kopie van het attest overhandigen aan uw (nieuwe) huurder.

Op 22 april 2022 zijn de ministeriële besluiten die nodig zijn om het asbestattest van start te laten gaan gepubliceerd. De invoering van het asbestattest treedt zeven maanden na deze publicatie in werking. De verplichting geldt voor elke overdracht waarvan het compromis of de verkoopsovereenkomst ondertekend wordt vanaf 23 november 2022.

Voor de gemeenschappelijke delen van panden die onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom vallen gaat de verplichting pas in op 1 mei 2025.

Deze datum werd niet door de overheid gekozen. De overheid nam voor het inwerking treden een termijn van 7 maanden na publicatie (Belgisch staatsblad, 22 april 2022) van de Ministeriële besluiten Inspectieprotocol en Certificatiereglement. De datum 23 november volgde hier dus uit. De termijn van 7 maanden was nodig om de sectorwerking voor te bereiden. In deze periode werd ook intensief gecommuniceerd en informatie verstrekt naar eigenaars, immo-makelaars, notarissen en andere vastgoedactoren.

Het feit dat iemand een pand verhuurt, houdt op zich geen verplichting in om een asbestattest op te stellen. Tegen 2032 moet wel elke eigenaar van een gebouw van voor 2001 beschikken over een asbestattest. 

Als verhuurder van een pand dat gebouwd is voor 2001 moet u pas in 2032 beschikken over een asbestattest. Beschikt u al sneller over een asbestattest? Dan moet u van zodra u beschikt over een asbestattest een kopie van het attest overhandigen aan uw (nieuwe) huurder.

De verplichting voor een asbestattest geldt voor elke Toegankelijke Constructie met Risicobouwjaar (TCR), zoals beschreven in het Materialendecreet:

• waarvan de grondoppervlakte of de som van de grondoppervlaktes van de verschillende TCR’s in een bepaald inspectiegebied groter is of gelijk aan 20 m²;
• waarvan de grondoppervlakte kleiner is dan 20 m² maar waarbij de TCR deel uitmaakt van een grotere constructie met grondoppervlakte groter of gelijk aan 20 m².

Een TCR kan een woning zijn, maar ook bedrijfsgebouwen, kantoorgebouwen, overheidsgebouwen, agrarische gebouwen, religieuze gebouwen en andere types vallen onder deze noemer.

Risicobouwjaar betekent 'gebouwd voor 2001'.

Als een gebouw dateert van na 2001, is een asbestattest niet nodig. Het is dan aangeraden om zowel in de overeenkomst als in de akte op te nemen dat de eigenaar verklaart dat er geen toegankelijke constructie met risicobouwjaar van voor 2001 aanwezig is en er dus geen asbestattest moet worden opgemaakt. 
In het geval er een toegankelijke constructie met risicobouwjaar aanwezig is die kleiner is dan 20m², moet de notaris opnemen in de overeenkomst en in de akte dat het gebouw onder de verplichting valt maar dat het wegens de te kleine oppervlakte (kleiner dan 20m²) onder de uitzonderingsregel valt. 

Het bouwjaar zoals opgenomen in de kadastrale legger is het referentiebouwjaar om te evalueren of de constructie een risicobouwjaar heeft en primeert steeds op andere informatiebronnen. In het kadaster wordt het bouwjaar geregistreerd op het moment dat een nieuw gebouw in gebruik wordt genomen.  

Er zijn naast de kadastrale legger nog 3 categorieën van documenten die kunnen gebruikt worden om het bouwjaar van een toegankelijke constructie te bepalen: 

1. documenten na oplevering van de werken;
2. documenten tijdens de uitvoering van de werken;
3. documenten voor de uitvoering van de werken.

Indien het referentiebouwjaar niet gekend is op basis van een kadastrale legger, kunnen documenten uit categorie I, II, en III gebruikt worden conform de richtlijnen uitgewerkt in het Inspectieprotocol.

Het KB van 3 februari 1998 beperkte reeds grotendeels het op de markt brengen, de vervaardiging en het gebruik van bepaalde gevaarlijke stoffen (waaronder asbest) en preparaten. Het totaal asbestverbod kwam er echter pas met het KB van 23 oktober 2001 tot beperking van het op de markt brengen en van het gebruik van bepaalde gevaarlijke stoffen en preparaten. Momenteel is dit verbod opgenomen in bijlage XVII van de Europese REACH verordening. Voor asbesttoepassingen die reeds vanaf 1998 verboden werden, betekent dit dat ze niet langer geproduceerd mochten worden. De verkoop en het aanwenden ervan in gebouwen van deze reeds geproduceerde asbesthoudende materialen liep echter gewoon door tot de voorraden op waren. Zo kunnen woningen of gebouwen uit het jaar 1999 of 2000 ook asbestmaterialen bevatten.

De standaard geldigheidstermijn van een asbestattest is tien jaar.

In sommige gevallen kan een kortere geldigheidstermijn toegekend worden. Dat is het geval wanneer er een beperking was tijdens het onderzoek, waardoor de asbestdeskundige niet het ganse inspectiegebied heeft kunnen onderzoeken. Als er in het gebouw asbesthoudende materialen aanwezig zijn die een hoog risico inhouden, is de geldigheidstermijn beperkt tot 5 jaar. 

De geldigheidsduur is enkel van belang bij een overdracht. Voor de mijlpaal 2032 (waartegen elke eigenaar over een asbestattest moet beschikken) volstaat ook een asbestattest waarvan de geldigheidsduur is verstreken. 

Een asbestattest is niet meer geldig als:

• De geldigheidsdatum voorbij is. De geldigheid van het attest vervalt dan automatisch.
• Er een recenter asbestattest werd opgesteld voor hetzelfde huis. Alle oudere attesten zijn automatisch niet meer geldig als er voor hetzelfde huis een nieuw attest wordt opgesteld.

Bij gewijzigde situaties kan een nieuw asbestattest nodig zijn. Er moet een nieuw attest opgesteld worden binnen het jaar na de vaststelling van:

• De aanwezigheid van ‘nieuwe’ asbesthoudende materialen (door bijvoorbeeld bijkomend destructief onderzoek)
• De verwijdering van asbesthoudende materialen waardoor het gebouw asbestveilig is geworden.
• Een wijziging in de toestand van asbesthoudende materialen door een calamiteit of een incident. Voorbeeld: beschadigde leidingisolatie door lek in de leiding, beschadigd dak na storm of brand, …

Het asbestattest is het resultaat van een niet-destructief onderzoek en kan dus niet altijd gebruikt worden bij de uitvoering van werken. Het asbestattest doet enkel een uitspraak over de zichtbare materialen. Materialen die aanwezig zijn achter andere materialen worden normaal niet onderzocht. Het asbestattest toetst immers de asbestrisico’s voor een normaal gebruik van de woning of het gebouw. 
Worden bij de toekomstige werken wanden opengebroken, onderliggende materialen blootgelegd, … dan is een bijkomend destructief onderzoek nodig voor de werkzone. Het bijkomend destructief onderzoek kunt u als opdrachtgever meenemen in het opdrachtformulier. 

Doet u dit niet, dan bestaat de kans dat er asbesthoudende materialen worden beschadigd. Dit zorgt voor onnodige risico’s voor uzelf, mogelijke werknemers en de omgeving, maar ook voor vertraging bij de werken en extra kosten. 

Bij de verkoop of overdracht van een gebouw moet de eigenaar over een asbestinventaris beschikken in de vorm van een asbestattest. Een andere vorm van asbestinventaris is niet geldig. 

De opmaak van een asbestattest wordt standaard uitgevoerd via een niet-destructief onderzoek 

Indien er een gebouw overgedragen wordt met het oog op sloop of renovatie, kan de gecertificeerde asbestdeskundige toch een destructieve inventarisatie uitvoeren voor de opmaak van een asbestattest, waarmee die tegelijk ook de inventaris voor sloop of renovatie maakt.   

De eigenaar geeft hiertoe opdracht aan de gecertificeerde asbestdeskundige, via het opdrachtformulier. Hij geeft daarbij aan dat hij bijkomend een destructief onderzoek wil laten uitvoeren.  

De OVAM kan perfect een geldig asbestattest afleveren op basis van een destructief uitgevoerde asbestinventarisatie. Dit asbestattest is dan ineens voor de aannemer voldoende om mee aan de slag te gaan. Die hoeft dan geen kosten meer aan te rekenen voor bijkomend destructief onderzoek. 

De gegevens uit een al bestaande destructieve asbestinventaris kunnen ook perfect meegenomen worden bij de opmaak van een asbestattest. De gecertificeerde asbestdeskundige moet dan nagaan of het onderzoek gebeurde volgens de regels van het Inspectieprotocol, moet sowieso een plaatsbezoek uitvoeren en moet de verzamelde gegevens in de inventarisdatabank plaatsen. 

De gecertificeerde asbestdeskundige neemt gegevens op in de databank voor de asbestinventarissen voor het asbestattest. De deskundige is verantwoordelijk voor de juistheid van deze data. Bestaande informatie en asbestinventarissen kunnen onder bepaalde voorwaarden gebruikt worden bij het opstellen van een asbestinventaris voor een asbestattest. Hij beoordeelt dus de bruikbaarheid van deze informatie. Een nieuw plaatsbezoek is wel altijd nodig. 

Voor de bestaande informatie die niet is opgesteld door een gecertificeerde asbestdeskundige, was er geen kwaliteitsborging. Ze werden niet opgemaakt volgens het inspectieprotocol dat de gecertificeerde asbestdeskundigen moeten volgen als standaardprocedure bij het inventariseren van asbest in een gebouw. Daardoor kan het zijn dat bepaalde vaststellingen ontbreken, materialen niet onderzocht werden, andere methode van monstername gevolgd werd. Daarnaast kan het zijn dat er sinds het opstellen van de inventaris materialen beschadigd of verwijderd werden.  

De informatie in de bestaande inventaris kan wel gebruikt worden bij de voorbereiding van de inventarisatie. Afhankelijk van de kwaliteit en de hoeveelheid van de bestaande informatie die kan gebruikt worden zal de deskundige minder werk hebben bij de inventarisatie voor het asbestattest. Dit kan dan weer een impact kan hebben op de prijs. 

Het inspectieprotocol legt op dat er steeds een plaatsbezoek moet uitgevoerd worden. De deskundige zal dus altijd opnieuw ter plaatse moeten gaan om na te gaan of de beschikbare informatie nog steeds klopt en om indien nodig de inventaris te vervolledigen. 

Enkel gecertificeerde asbestdeskundigen inventarisatie zullen de inventarisaties kunnen uitvoeren voor het asbestattest. De deskundige moet gecertificeerd zijn door een door de OVAM erkende certificatie-instelling asbest.

De asbestdeskundige zal in de eerste plaats tijd nodig hebben om de informatie die hij gekregen heeft van de eigenaar te verwerken. Dit vooronderzoek zorgt ervoor dat de asbestdeskundige het plaatsbezoek beter kan voorbereiden.

De duur van de inspectie ter plaatse hangt voornamelijk af van de oppervlakte van de te onderzoeken ruimtes, het bouwjaar en de vlotte toegankelijkheid die de eigenaar verzorgt. De gegevens van het plaatsbezoek worden ter plaatse rechtstreeks ingegeven door de asbestdeskundige in de digitale databank.

Achteraf, na het plaatsbezoek, zal de asbestdeskundige, na het ontvangen van mogelijke laboresultaten, de asbestinventaris finaliseren en een asbestattest aanvragen.

Een asbestdeskundige is niet verplicht om monsters te nemen en een eigenaar mag ervoor kiezen om dat te weigeren. De consequentie is wel dat de asbestdeskundige het materiaal dan als “asbestverdacht” opneemt in het asbestattest. De wetgeving stelt dat een asbestverdacht materiaal als asbesthoudend moet worden beschouwd, tenzij een labo-analyse aantoont dat het geen asbest bevat. Voor sommige asbestverdachte materialen is het uitsluiten van het asbesthoudende karakter met het blote oog niet mogelijk. In dat geval zal de asbestdeskundigen een monster willen nemen voor labo-analyse. Dat staat beschreven in het inspectieprotocol dat vastgelegd is in een ministerieel besluit. Doet de asbestdeskundige dit niet dan rapporteert hij/zij het materiaal als asbestverdacht. 
 
Op basis van de ervaring van asbestdeskundigen die sinds 1995 asbestinventarissen opmaken voor werkgevers, blijkt ook in gebouwen tot bouwjaar 2000 de kans aanwezig op het aantreffen van asbesthoudend pleisterwerk. De monstername is dan een steekproef om de aanwezigheid van asbest vast te stellen. In een woning neemt de asbestdeskundige minstens 1 mengmonster van de wanden en 1 van de plafonds. Voor zo’n mengmonster maakt hij 3 tot 5 boringen van circa 1 cm diameter. In samenspraak met de eigenaar doet de asbestdeskundige dit op weinig zichtbare plaatsen. Hi/zij moet deze boorgaten ook veilig achterlaten door te fixeren of af te plakken. De boorgaten zijn eenvoudig te herstellen met vulpasta voor pleisterwerken. Dit is evenwel geen verplichting voor de asbestdeskundige zelf.

Gemeenschappelijke delen hebben meer dan één eigenaar, er is sprake van mede-eigendom. Deze gemene delen worden beschouwd als een aparte gebouweenheid waar een apart asbestattest moet worden voor opgesteld. Standaard zal de asbestdeskundige de gemeenschappelijke delen onderzoeken die toegankelijk zijn zonder het betreden van een privaat deel.

Via het vooraf opgesteld opdrachtformulier kan hiervan afgeweken worden en dus ook overige ruimtes worden onderzocht die enkel toegankelijk zijn via private delen.

Verkoopt u een eigendom uit een pand dat gebouwd is voor 2001? Dan moet vanaf het ogenblik dat de verplichting in werking treedt bij de verkoop over een asbestattest beschikken van de privatieve delen. De inhoud van het attest moet bekend gemaakt worden aan de koper van het pand bij het ondertekenen van het compromis.

Voor de gemeenschappelijke delen van panden die onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom vallen gaat de verplichting pas in op 1 mei 2025.

Vanaf 2032 moet elke eigenaar van een pand dat gebouwd is voor 2001 beschikken over een asbestattest.

Nee. Als eigenaar bent u verplicht om het asbestattest binnen 1 jaar te actualiseren als er sprake is van een gewijzigde toestand. Dat kan ook na de werken.

U bent altijd verplicht ingesloten asbest te melden. Wanneer er geen melding gemaakt wordt, mag de asbestdeskundige ervan uitgaan dat er geen insluiting is. Het is echter wel raadzaam om foto’s te nemen en deze samen met de factuur, het verwerkingsattest en/of andere documenten te bezorgen aan de deskundige om te valideren dat het asbestmateriaal wel degelijk werd weggenomen.